凤凰独家|李铁：房价进退两难，市场与调控谁说了算？

我国城镇化正如火如荼地进行着，但这繁荣的背后，是几亿流动人口的努力，而他们自身在城市的生存却很难。我国城镇化因存在隐忧和问题而饱受质疑，李铁却认为，城镇化本身无错，现代城市的规划不能一味追求城市的形象，更应关注普通大众的感受。处理好市场与政府的关系，才能打造便利的智慧城市。

中国城市和小城镇改革发展中心理事长兼首席经济学家李铁，应邀走进舍得酒业携手凤凰网推出的时代人物高端访谈节目《舍得智慧讲堂·中国智慧》，讲述我国智慧型城市建设进程。

城市建设，居住为重

房子问题关乎城市中的每一个人，因此房价一直是人们讨论的重中之重。现在所谓的房价高不过是城镇化的利好还没有完全实现。李铁表示，国际的城市化发展的规律显示，随着离中心城市越远，房价越低。因此解决房价高问题有一个最基本的方法，在远离市中心地区建造居住区，保证低价住房供给，比如在距北京15到30公里的地区，再通过轨道交通将住宅区与商业区联系起来。

要知道，完善的轨道交通可以缓解住房压力，但目前却很少有城市采取这个方法。解决住宅问题意味着城市会有更多常住人口，导致了公共服务供给和基础设施配置的压力。但不解决，高房价继续存在，必然造成社会舆论压力，更加得不偿失。

到底是尊重市场，还是一味的行政限价？最理想的情况是，我们尊重城市发展规律，也运用政府调控能力，通过交通轨道交通的改善，来选择一些更大范围的空间提供住宅地产。

房子不是“炒卖品”

但理想情况到底只是理想，前者只针对炒房，房子可以经营，作为投资品，但不是炒卖品或投机品。后者已经对房价和炒房起到了非常有效的遏制作用。但也要注意，限价政策削弱了房产开发商的利益，必然会影响他们的开发积极性；也会使他们更大利益的诱惑下，降低房子质量。

李铁做客《舍得智慧讲堂》

实际上，要想使房地产市场健康发展，李铁也曾提出一个建议，降低土地出让金。这实际上很难，因为土地出让金已经成了地方财政非常重要的来源，一个不慎很可能影响政府运转。

目前能够两全的方法，就是将土地出让金这一短期收益，以税的形式长期来收，让地方政府的行为长期化。城市要转型就要把很多城市建设中的短期行为变成长期行为，把关注上级的政绩要求变成对社会公众服务的要求。

建设智慧型城市

提到城市规划，我们不得不提被人们反复提及的宜居城市或智慧城市。

宜居城市有三大判断要素，一是看城市的资源配置是否合理，成本高不高，负担重不重；二是城市方不方便，出门步行多于开车，就要宜居得多；三是是不是低碳。

但随着进步和发展，城市正面临新的问题，是否适合居住也有了新的考虑因素，这是比城市宜居更进一步的城市智慧化的问题。

李铁举了三个例子。第一个案例，为规范出租车行业，北京出租车牌照发放是有严格限制的，正规途径申请牌照困难且昂贵，因此出现了比出租车数量还多的黑车，便宜方便，但案件发生率特别高。随后互联网飞速发展，又产生了共享汽车，网约车和顺风车，网络审查审批不够严格，事故频出，又造成了很大的舆论危机。

第二个案例，搞得红红火火的共享单车，低碳环保又方便，但现在它也遇到了挑战，单车公司间的竞争导致过度投放，大量的浪费。市民乱停放乱丢弃不爱惜，影响市容和居民生活，也造成政府经费“打水漂”。李铁又指出，“我们需要思考一种尽量舒适的城市治理模式，来面对市场。”

第三个例子，飞速发展的外卖服务，方便快捷，又粗放环保。但存在的潜在问题，就是几十万辆外卖电单车在街上飞窜，不但影响行人车辆，还极易造成交通事故。

城市中很多新兴事物，带来好处也暗藏危机，已经不是简单问一句是否宜居就可以了，这是城市智慧化的问题。而智慧城市的目标是带来好的社会服务，现代城市的规划不能一味追求城市的形象，更应关注普通大众的感受。

李铁做客《舍得智慧讲堂》

所谓的智慧城市，不是解决政府的运转，而是解决对城市社会的服务。只有处理好市场与政府的关系，包容地看待城市中的一切事物，才能改善城市治理，让城市生活更方便。汇聚当代名家思想精髓，分享个体在大时代中舍与得的中国智慧，敬请关注由舍得酒业与凤凰网联合打造的时代人物高端访谈节目《舍得智慧讲堂》，聆听李铁讲述他眼中的智慧型城市。