如果有天堂，那可能是被改造出来的

闹市区里的老旧建筑，直接出租的话，租价并不诱人；重建一栋新楼，开发的成本又太高。/视觉中国

2021年11月，广东省政府后街，应元路上一位开士多的老伯，指着那栋注定会受到热烈欢迎的继园东大楼，纠结如何为其作出准确的定义——它究竟是一栋老旧的建筑，还是一栋崭新的住宅楼？

在广州越秀区的老城里，土地比黄金还要金贵，如果是一栋老旧建筑，从经济方面考虑，直接出租的话，租价并不诱人；但要重建一栋新楼，用于开发的成本又太高。

老伯的思路开始有些恍惚。几个月前，那里明明是一栋已经废弃了十几年的库房——就在地理位置极佳的老城中心，库房显得十分突兀；但眼下，那栋建筑被岁月遗忘的痕迹全然消失，它被改造成老旧社区里的“新楼”，出租给到这座城市追寻未来的人。

如果说三旧改造是盘活城市住房存量的一种手法，从另一个角度看，那也是在重塑城市的过去，用现代的手法，连接历史与个体的未来。

用现代的手法，连接历史与个体的未来。/视觉中国

继园东之源

应元路上的继园有两个叙事源头，一个是来源于光绪年间，总纂了《广州府志》和《番禺县志》的著名学者和教师——史澄；另一个则是诞生于1950年的广州轻工工贸集团有限公司。

关于史澄和继园的追溯，继园是史澄晚年时，在风景幽美的越秀山南麓建造的园林住宅，给这座园林取名时，他立意效仿前贤，取孟子“君子创业垂统，为可继也”之义，命名为“继园”。

史料中描述的继园，有亭台楼阁，假山碧水。后来社会变迁，继园逐渐演变成如今的民宅和周边的马路，之前的史家祠堂，一度还成为布场和夜总会，依稀可以找到和那个园林有关的历史影子，只有一面斑驳的“继园东”牌坊。

而现代语系下的继园，则是广州轻工工贸集团的一座仓库，湮没在应元路路边榕树后，已经荒废了十几年。

应元路项目改造前是老旧的闲置厂房。

今年8、9月份，一批工人忽然涌入了这栋破旧的老建筑，一个多月后，继园东牌坊旁的建筑被命名为“优家国际社区”，仓库原来的门梁上，装饰着硕大的“YOU+优家国际社区”的招牌，这正是在继园东对面打理小卖部的老伯所迷惑的——可以追溯到清朝的私家园林，后来变成了国企的仓库，如今怎么又成了所谓的国际社区？

在这个传统的老广州中间，国际社区的说法十分洋气。

实际上，这栋闲置的老破建筑，就是时间巨轮滚滚和社会变迁下的产物。在有着数千年历史的广州城，这样的建筑不计其数，如何凭借发展和建设的智慧，将这些破败之处改造成“人造天堂”，正是眼下长租行业所看重和推进的。

闲置的老破建筑，是时间巨轮滚滚和社会变迁下的产物。

全省第一张“出生证明”

造访优家国际公寓的方式有好几种。沿着有半个多世纪历史的应元路行走，任由斑驳的树影洒在身上是其中一种；另一种是穿过民宅中的小道，为的是顺便经过菜市场、传统烧腊店和五光十色的杂货店。

立冬后第二天的大早，施工队又陆陆续续回到了国际公寓，他们将要安安静静地为这栋建筑里的167间房做最后的布置。管家说已经到了最后做软装的阶段，因为10月才对外招租的公寓，已经有了20多户入住。“所以我们要安静一些，最好不要吵到他们”。

优家运营总监刘祉铭向新周刊说，早些年广州轻工工贸集团在清点资产的时候，试图将这个破旧的仓库盘活，这种想法变成了一个契机。“因为国家一直在推动保障性住房租赁战略，所以这里就形成了一个由建行牵头，提供低息贷款服务，然后由建信住房公司负责改造，广州城投、优家公司负责运营管理的组合”。

改造初期的破旧建筑内部。

对于继园东的这个项目，刘祉铭说最核心的意义是“这是全广东省第一个、各种手续证明齐全、有正牌出生证明的改善型住房”。言下之意，如今通过各种方式对房屋进行改造后出租的情况，仍然存在。

然而各种手续证明齐全，有两种理解方式。其一是政府部门已经开始重视对城市里闲置房产的开发利用，继园东项目属于“工改租”，也就是改变了此前这栋房屋的使用属性，由工业用地改成了住房租赁用地，这或许在全国是第一例；另一方面是在政策支持下，租客可以盘活自己的住房公积金。

在国际社区一楼的公共区域，书吧、酒吧、小影院、会客区和公共厨房一应俱全，管家说这已经成了长租公寓的普遍模式。但这个项目对租客最为友好的，是可以用住房公积金抵扣房租。“我们是广州市第一个试点，现在租出去的20多套，就有好几位租客以这样的形式支付房租”。

而根据办理手续指引发现，每月可提取用于抵扣租金的住房公积金，相较于此前每月600元的上限，这是极有诱惑力的政策。

多方联动，在政策的支持下盘活闲置物业，这种模式一旦取得成功，对未来的住房租赁市场，将起到极大的正向意义。

老旧建筑经改造后的内部环境。年轻人每月可提取用于抵扣租金的住房公积金，来租这些房子。

样本的意义

在发达国家的租房比例达到了30%-40%的大环境里，不少年轻人便可以剩下买房的钱，发挥自己的特长。

而中国的很多年轻人，实际上也没有那么多的资金购房，因此建设银行最近几年来一直在积极响应政府提出的租购同权号召，希望人们可以改变对住房消费的观念，认同“长租即长住，长住即安家”的住房理念。

这实际上是“房子是用来住的，不是用来炒的”深层逻辑，并且从另一方面来说，租房还可以有效提高社会资金的流动性。

建行广东省分行住房金融业务部副经理陈明凤向新周刊分析，广州越秀区是很多政府机关和机构总部所在地，财富集中，人流相对密集，但同时也有很多房子是空置的，“并不是业主不想盘活这些资源，而是他们没有精力直接面对租户处理各种琐碎的问题；另一方面也不想放盘给中介，一是担心个人信息无法保障，二是担心房屋得不到维护”。

除了这些“闲置”的房产以外，还有相当一部分国有企业和企事业单位自建的福利房（直管公房）和各级机关和团体自建的国有或集体所有的房产（自管公房），这些房子在广州所有住房中的总量达到了13%。按照广州常住人口中，每3人就有一套房子计算，这些房屋的总量有65万套。

“由于年代久远和人员流动，这一部分房产也因为早期建筑结构不大合理而被闲置，这些都是社会资源的浪费。”陈明凤在过去的几年里，主要工作之一，就是组织大家找到这些房子和房子的主人，进行确权与授权，然后通过金融、合作等方式，把一部分房源推向市场，一部分用于改善基层劳务工作者的居住环境。

经过广州应元路项目改造后，老旧建筑变身精致宜居的社区公寓。

而继园东就是在这种背景下诞生的产物。刘祉铭说继园东的国际社区，与广州轻工工贸集团签订了9年的租约，加上后期的装修改造，大约投入了1400多万元人民币。

“过去长租行业因为运营和管理不善，出现过不少爆雷的情况，对于我们这种参与运营的企业，资金链断裂是最大的风险，所以与建行这样的大型机构合作，在操作上会很规范，我们运营起来也会比较放心”，刘祉铭说。

在广州，1400多万大抵就是两三套房屋的成交价格，若是在核心地段，甚至不足一套房的售价，但通过这种方式，却可以为至少167人（户）提供安身立命之地。

这就是盘活非住宅存量房的社会意义。

建行自1985年发放全国第一笔按揭贷，1992年发放全国第一笔公积金贷款业务，2017年推出全国首个住房租赁综合解决方案，可以说始终紧跟国家住房制度改革步伐，大力支持百姓住房的刚性需求。

房子是用来住，而不是用来炒的。

三年来，建行广东省分行充分发挥金融优势，积极带动各类社会力量共同投入长租市场，不断拓展业务模式，激活市场闲置房源和挖掘城中村租赁潜力，探讨企业定制、民宿、养老等各类业态，满足环卫工人、蓝领工人、新就业年轻人等各类人群的安居需求。

继园东正是建行在这个领域里的一个新突破，这无意中也契合了当初史澄给这里命名为“继园”的初衷——君子创业垂统，为可继也。